Credito d’imposta locazioni

Tra le misure varate dal governo in favore delle locazioni, la più significativa a livello d’impatto economico è il cosiddetto “bonus affitti” o credito d’imposta sui canoni di locazione.
Lo troviamo per la prima volta nel cosiddetto decreto “Cura Italia” ( D.L
17/03/2020, n. 18, legge di conversione 24 aprile 2020, n. 27) nel quale, l’articolo 65, riconosce un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, ai conduttori di locazioni commerciali ad oggetto immobili di categoria catastale C/1, ovvero per negozi e botteghe.

Requisiti del Credito per Negozi e Botteghe

Quali
contratti
Contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo
Quali conduttoriI soggetti esercenti attività d’impresa
Quali attivitàTutte le attività sospese dal D.P.C.M. del 11/03/2020, ovvero non presenti negli allegati 1 e 2 (c.d. attività ”essenziali”) del suddetto decreto
Quali immobiliImmobili della categoria catastale C/1, ovvero negozi e botteghe e relative pertinenze locate congiuntamente ad essi
Ammontare del credito  60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020  

Come si può desumere dalla tabella, i requisiti sono molto stringenti, perciò
la platea degli aventi diritto è ridotta a pochi eletti.
A tal proposito, il governo è intervenuto con l’art.28 del Decreto “Rilancio”
(D.L. 19/05/2020, n. 34, legge di conversione del 17 luglio 2020, n. 77) dalla
portata più ampia rispetto al precedente, introducendo il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda.

Nuovi requisiti soggettivi del Decreto Rilancio

Quali contrattiContratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo Contratto di leasing Contratto di Concessione Contratto servizi a prestazioni complesse Contratto d’affitto azienda
Quali conduttoriI soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione ed enti del terzo settore
Quali attivitàQualsiasi attività purché non abbia carattere di occasionalità
Quali immobiliImmobili adibiti ad uso commerciale
Ammontare del credito  60% per locazioni leasing e Concessioni 30% per contratti di servizi ed affitto d’azienda Relativi alle mensilità di marzo, aprile e maggio 2020.

Di fatto, il Decreto “Rilancio” ha aperto tale possibilità a quasi tutte le
ragioni sociali ed a qualsiasi immobile ma, se da un lato ha ampliato la platea, dall’altro ha imposto dei paletti di tipo reddituale, con alcune situazioni particolari.

Requisiti RedditualiSituazioni particolari
Vincolo dei ricavi e compensi inferiore ad euro 5 milioni nell’anno 2019   Alle strutture alberghiere spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d’imposta precedente. (art.28 c.3).   Impreseesercenti attività di commercio al dettaglio: se il volume d’affari è maggiore di 5 milioni, è riconosciuto nella misura del 20% (vs 60%) e 10% (vs 30%).  
Diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente  Le imprese che hanno avviato l’attività nell’anno 2019 sono esonerate da questo requisito.   Stesso discorso per i soggetti che hanno il domicilio fiscale o la sede operativa nel territorio di comuni colpiti da eventi i cui stati di emergenza erano ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza COVID-19, perché già colpiti da altri eventi calamitosi.

Il credito d’imposta, del Decreto “Rilancio” è stato poi esteso anche per il
mese di giugno per effetto dell’art. 77 del Decreto “Agosto” (D.L 14/08/2020, n.104) che di fatto ha semplicemente prorogato il provvedimento.

Ricapitolando

Se tutte le condizioni di cui sopra sono soddisfatte, l’impresa ha diritto ad un credito d’imposta del 60% sul canone di locazione di marzo 2020.

Per coloro che soddisfano i requisiti del credito per negozi e botteghe, è preclusa, per il solo mese di marzo, la possibilità di richiedere anche quello previsto dal Decreto “Rilancio”, poiché Il presente credito non è cumulabile, in relazione alle medesime spese sostenute.

Potranno però farlo, verificati i requisiti reddituali, per i mesi di aprile, maggio e giugno.

Se tutte le condizioni di cui sopra sono soddisfatte, si procede alla verifica del rapporto contrattuale per la determinazione dell’ammontare del credito.

Lo stesso decreto Rilancio, ai sensi del comma 6 dell’articolo 28 e dell’articolo 122, comma 2, lettera b) definisce le modalità d’utilizzo del credito, ovvero:

  • in compensazione, ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241;
  • in dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa.
  • può essere ceduto:
    • al locatore o al concedente
    • ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito.

I principali chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate dal canto suo, ha avuto un bel da fare per chiarire le perplessità segnalate dagli addetti ai lavori, a causa delle evidenti lacune dei testi, definiti pressapochistici.

I principali chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate:

  • Utilizzo del credito in compensazione
  • Versamento del canone
  • Cessione del credito al locatore
  • Calcolo del calo di fatturato
  • Credito negozi e botteghe, tipologia contrattuale
  • Credito negozi e botteghe, pluralità di immobili

Utilizzo del credito in compensazione

Con le risoluzioni 13/E e 32/E l’Agenzia delle Entrate ha istituito i codici
tributo per l’utilizzo in compensazione dei crediti d’imposta:

  • 6914 – Credito d’imposta per negozi e botteghe
  • 6920– Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda

Versamento del canone

Attraverso la circolare 8/E del 03/04/2020 l’Agenzia delle Entrate chiarisce
che la fruizione del credito d’imposta è subordinato al pagamento del canone, ovvero che il credito è riconosciuto al momento del pagamento del canone relativo alle mensilità oggetto del credito.

Cessione del credito al locatore

Nel caso della cessione del credito al locatore la circolare 14/E del
06/06/2020 stabilisce che è possibile utilizzare tale credito a titolo di pagamento del canone, perciò il conduttore ottiene uno sconto corrispondente al credito di imposta e versa, al locatore, il canone decurtato del credito trasferito a quest’ultimo.

Calcolo del calo di fatturato

La circolare 9/E del 13/04/2020, indica che il calcolo del fatturato per la fruizione del credito va eseguito prendendo a riferimento le operazioni eseguite nei mesi di marzo ed aprile e fatturate o certificate, e che, conseguentemente, hanno partecipato alla liquidazione periodica del mese di marzo 2019 (rispetto a marzo 2020) e del mese di aprile 2019 (rispetto ad aprile 2020), cui vanno sommati i corrispettivi relativi alle operazioni effettuate in detti mesi non rilevanti ai fini I A. La data da prendere a riferimento e quella di effettuazione dell operazione che, per le fatture immediate e i corrispettivi, e rispettivamente la data della fattura (nel caso di fattura elettronica il campo 2.1.1.3 Data ) e la data del corrispettivo giornaliero, mentre per la fattura differita e la data dei DDT o dei documenti equipollenti richiamati in fattura (nel caso di fattura elettronica il campo 2.1.8.2 ).Ad esempio, nel calcolo dell’ammontare del fatturato del mese di marzo 2020 e 2019, rilevante per il controllo del requisito della riduzione, andranno escluse le fatture differite emesse nei citati mesi (entro il giorno 15) relative ad operazioni effettuate nel corso dei mesi di febbraio 2020 e 2019, mentre andranno incluse le fatture differite di marzo 2020 e 2019 emesse entro il 15 aprile 2020 e 2019. L’Agenzia delle Entrate ha risposto positivamente all’interpello n. 318 del 07/09/2020, relativamente alla possibilità di fruire del credito negozi e botteghe per un contratto di concessione, poiché tale contratto ha la medesima funzione economica del contratto di locazione tipico.

Credito negozi e botteghe, tipologia contrattuale

Un altro interpello (risolto) molto interessante è il n.321 dell’08/09/2020,
dove la società istante conduce in locazione in un unico contratto una pluralità di immobili appartenenti a diverse categorie catastali, di cui due di questi sono della categoria catastale C/1. L’Agenzia risponde che il credito negozi e botteghe è riconosciuto, per i soli immobili di categoria C/1 e la parte di canone riferibile ai due immobili verrà calcolata in proporzione alla rendita catastale ottenuta dalla somma delle rendite catastali degli immobili oggetto del contratto, in relazione al canone versato.

Credito negozi e botteghe, pluralità di immobili

Un altro interpello (risolto) molto interessante è il n.321 dell’08/09/2020,
dove la società istante conduce in locazione in un unico contratto una pluralità di immobili appartenenti a diverse categorie catastali, di cui due di questi sono della categoria catastale C/1. L’Agenzia risponde che il credito negozi e botteghe è riconosciuto, per i soli immobili di categoria C/1 e la parte di canone riferibile ai due immobili verrà calcolata in proporzione alla rendita catastale ottenuta dalla somma delle rendite catastali degli immobili oggetto del contratto, in relazione al canone versato.

Credito d’imposta per il settore turistico

Le strutture alberghiere e agrituristiche possono usufruire del credito d’imposta, indifferentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel precedente esercizio (art. 28 del decreto-legge n. 34/2020, comma 3).
Il credito si applica alle mensilità di marzo, aprile, maggio, giugno, sempre
nella misura del 60% (per contratti di locazione, leasing o concessione di
immobili ad uso non abitativo) e del 30% (per contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda).
I soggetti beneficiari del credito di imposta sono coloro che svolgono le
attività appartenenti alla voce ATECO sezione 55, tra cui:

  • Alberghi e strutture simili (es. resort, motel e pensioni);
  • Alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni (es. bnb, residence e alloggi connessi ad aziende agricole)

Rientrano tra questi le imprese che svolgono attività alberghiera o
agrituristica solo stagionale, per le quali il periodo di riferimento per il calcolo del credito va da aprile a giugno.
I soggetti che esercitano attività alberghiera/turistica non abitualmente
sono invece esclusi dall’ambito applicativo.
Con l’art. 77 del “Decreto Agosto” (decreto-legge 14 agosto 2020 n.104),
vengono introdotte le strutture termali stagionali, che possono godere del
credito d’imposta anche sul canone (versato) di luglio.
In quanto strutture turistico-ricettive, non è necessario dimostrare una
diminuzione del volume di fatturato rispetto al periodo d’imposta precedente.
Anche le guide e gli accompagnatori turistici sono esenti dal vincolo del calo
di fatturato per accedere al beneficio.

Periodi di applicazione – Settore Turistico

Strutture alberghieremarzo, aprile, maggio, giugno
Strutture alberghiere solo stagionaliaprile, maggio, giugno
Strutture termali solo stagionaliaprile, maggio, giugno, luglio

È stata disposta, con l’articolo 95 del “Decreto Cura Italia”, la sospensione del versamento dei canoni di locazione e concessori per:

  • Federazioni Sportive Nazionali
  • Enti di promozione sportiva
  • Società Sportive (sia professionistiche che dilettantistiche)
  • Associazioni Sportive (sia professionistiche che dilettantistiche)

Le condizioni sono le seguenti:

La sospensione è operativa dalla data di entrata in vigore del decreto
appena citato, ovvero dal 17/03/2020, e durerà – ai sensi dell’articolo 216 del
“Decreto Rilancio” – fino al 30/09/2020.
Il versamento dei canoni sospesi potrà essere effettuato in:

  • unica soluzione il 30/09/2020;
  • dilazione di massimo 3 rate mensili di uguale importo, a partire dal mese di settembre.

Esempio:
Il canone mensile dell’immobile concesso all’associazione sportiva Y è pari a 45.000
€. L’associazione Y non ha versato il proprio canone nel periodo che va da marzo ad agosto (5 mensilità):
45.000 € * 5 mensilità = 225.000 €
L’associazione Y può optare per:
pagamento in soluzione unica al 30/09/2020
pagamento dilazionato: 225.000 € : 3 rate = 75.000 € / rata
Nel secondo caso, il prospetto dei pagamenti sarà:

MensilitàCanone mensileRata mensileTotale
Settembre 202045.000 €75.000 €120.000 €
Ottobre 202045.000 €75.000 €120.000 €
Novembre 202045.000 €75.000 €120.000 €

Sempre l’articolo 216 prevede la possibilità – per il concessionario di un
impianto sportivo pubblico – di richiedere una revisione dei rapporti concessori in essere, con l’obiettivo di permettere un graduale recupero dei proventi non incassati per effetto delle misure di prevenzione Covid-19. A tal fine, è possibile anche concordare una proroga del rapporto (non superiore a 3 anni).
Per i canoni di locazione di palestre, piscine e altri impianti sportivi è
prevista una riduzione del 50% dell’importo pattuito sul contratto, con
riferimento alle mensilità di marzo, aprile, maggio e luglio.

Sospensione delle procedure di rilascio degli immobili

Nel mare di sospensioni contenute nei decreti trattati, ai sensi del comma 6,
articolo 103, del Decreto Cura Italia prima e ai sensi dell’art. 17-bis del Decreto Rilancio poi, vi è l’interruzione dei provvedimenti esecutivi di rilascio degli immobili fino al 31 dicembre 2020.
Il rilascio dell’immobile avviene a seguito di una semplice intimazione del
locatore o con provvedimento del giudice, andiamo a vedere le principali
casistiche:
Rilascio dell’immobile a seguito di semplice intimazione da parte del
locatore e conseguente accondiscendenza del conduttore:

  • Alla scadenza naturale del contratto come ad esempio per in contratti transitori che prevedono una durata definita senza possibilità di proroga.
  • Risoluzione anticipata per gravi motivi da parte del conduttore ai sensi dell’art.3 c.6 legge 431/1998 per i contratti abitativi e ai sensi dell’art. 27 legge 391/1978 per i contratti commerciali.
  • Diniego di rinnovazione da parte del locatore esclusivamente nelle casistiche indentificate dall’ art.3 c.1 della legge 431/1998 per gli abitativi e ai sensi dell’art. 29 legge 392/1978 per i commerciali.
  • Risoluzione consensuale, attraverso l’apposizione di una clausola ad hoc nel contratto di locazione.

Rilascio dell’immobile a seguito di provvedimento da parte del giudice:

  • Procedimento di licenza per finita locazione ai sensi dell’art 657 c.p.c, ovvero se il locatore ha ragione di temere che nei casi sopra citati di risoluzione contrattuale, la controparte non rilascerà spontaneamente l’immobile, può procedere prima della scadenza del contratto, richiedendo al giudice una sorta di “convalida anticipata di sfratto” che pero avrà effetto a partire dal giorno seguente alla scadenza del contratto, nel caso in cui il conduttore non avesse lasciato l’immobile.
  • Sfratto per morosità, ovvero a seguito del mancato pagamento del canone od oneri accessori. Per gli immobili ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 5 legge 392/1978 nella misura di una mensilità, se si tratta del canone o nel caso degli oneri accessori l’equivalente dell’importo di due mensilità. Mentre per le locazioni commerciali trova applicazione l’art. 1455 c.c. il cui principio di morosità “di non scarsa importanza” rimanda alla discrezione del giudice in sede di giudizio.
  • Sfratto per inadempimento del conduttore o locatore, ovvero se non vengono rispettati i termini del contratto da una delle parti.


Mario Del Fante

Mario Del Fante

Con 10 anni di esperienza in ambito fiscale e immobiliare, Mario è il professionista giusto a cui rivolgersi per avere soluzioni per un problema su un Contratto di Locazione.

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