Credito d’imposta locazioni: Aggiornato al Decreto “Ristori Ter”

Credito d’imposta locazioni

Tra le misure varate dal governo in favore delle locazioni, la più significativa a livello d’impatto economico è il cosiddetto “bonus affitti” o credito d’imposta sui canoni di locazione.
Lo troviamo per la prima volta nel cosiddetto decreto “Cura Italia” ( D.L
17/03/2020, n. 18, legge di conversione 24 aprile 2020, n. 27) nel quale, l’articolo 65, riconosce un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, ai conduttori di locazioni commerciali ad oggetto immobili di categoria catastale C/1, ovvero per negozi e botteghe.

Requisiti del Credito per Negozi e Botteghe

Come si può desumere dalla tabella, i requisiti sono molto stringenti, perciò
la platea degli aventi diritto è ridotta a pochi eletti.
A tal proposito, il governo è intervenuto con l’art.28 del Decreto “Rilancio”
(D.L. 19/05/2020, n. 34, legge di conversione del 17 luglio 2020, n. 77) dalla
portata più ampia rispetto al precedente, introducendo il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda.

Requisiti soggettivi del Decreto Rilancio

Quali contratti	Contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo Contratto di leasing Contratto di Concessione Contratto servizi a prestazioni complesse Contratto d’affitto azienda
Quali conduttori	I soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione ed enti del terzo settore
Quali attività	Qualsiasi attività purché non abbia carattere di occasionalità
Quali immobili	Immobili adibiti ad uso commerciale
Ammontare del credito	60% per locazioni leasing e Concessioni 30% per contratti di servizi ed affitto d’azienda Relativi alle mensilità di marzo, aprile e maggio 2020.

Di fatto, il Decreto “Rilancio” ha aperto tale possibilità a quasi tutte le
ragioni sociali ed a qualsiasi immobile ma, se da un lato ha ampliato la platea, dall’altro ha imposto dei paletti di tipo reddituale, con alcune situazioni particolari.

Requisiti Reddituali	Situazioni particolari
Vincolo dei ricavi e compensi inferiore ad euro 5 milioni nell’anno 2019	Alle strutture alberghiere spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d’imposta precedente. (art.28 c.3).   Imprese esercenti attività di commercio al dettaglio: se il volume d’affari è maggiore di 5 milioni, è riconosciuto nella misura del 20% (vs 60%) e 10% (vs 30%).
Diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente	Le imprese che hanno avviato l’attività nell’anno 2019 sono esonerate da questo requisito.   Stesso discorso per i soggetti che hanno il domicilio fiscale o la sede operativa nel territorio di comuni colpiti da eventi i cui stati di emergenza erano ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza COVID-19, perché già colpiti da altri eventi calamitosi.

Il credito d’imposta, del Decreto “Rilancio” è stato poi esteso anche per il
mese di giugno per effetto dell’art. 77 del Decreto “Agosto” (D.L 14/08/2020, n.104) che di fatto ha semplicemente prorogato il provvedimento.

Decreto Ristori e Ristori bis

Il Dl n°137 del 28/10/2020 cosiddetto decreto “Ristori” ha di fatto rinnovato la formula introdotta nel decreto “Rilancio” (D.L. 19/05/2020, n. 34, legge di conversione del 17 luglio 2020, n. 77) del credito d’imposta sulle locazioni ad uso diverso dall’abitativo come supporto in favore delle attività soggette a restrizioni (D.P.C.M. del 24/10/2020) individuate nell’allegato 1 del presente decreto (Tabella completa alla fine di questo articolo).

Visto che la situazione epidemiologica andava via via aggravandosi, il governo è dovuto intervenire nuovamente con il D.P.C.M del 03/11/2020, dividendo le regioni italiane per zone di rischio (gialla, arancione e rossa), con le rispettive restrizioni.

Il D.L. n°149 del 09/11/2020 cosiddetto Decreto “Ristori-bis” ha esteso il credito d’imposta per le locazioni alle imprese individuate nell’allegato 2 e alle attività come Agenzie di viaggi e Tour operator (codici ATECO 79.1,79.11 e 79.12) che hanno la sede operativa nelle aree del territorio nazionale individuate con zona di rischio alta ovvero rossa;

Novità Decreto Ristori ter

Il D.L. n° 154 del 23/11/2020 cosiddetto Decreto “Ristori- ter” di fatto ha aggiunto nell’allegato 2 del Ristori bis, l’attività di commercio al dettaglio di calzature e accessori (Codice ATECO 47.72.10) tra le attività beneficiarie del fondo perduto, perciò per transitorietà, è ragionevole pensare che anche la suddetta attività rientri nel bonus locazioni, sempre a condizione che la sede operativa sia nelle aree del territorio nazionale individuate con zona di rischio alta ovvero rossa.

Al momento le regioni interessate sono le seguenti:

• Lombardia
• Piemonte
• Val d’Aosta
• Calabria
• Toscana
• Campania
• Alto Adige

Requisiti soggettivi del Decreto Ristori

Quali Contratti	Contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo, contratto di leasing, contratto di concessione, contratto servizi a prestazioni complesse e contratto d’affitto azienda
Quali attività	Le attività individuate nell’allegato 1 del decreto “Ristori” (Tabella in fondo all’articolo); Le imprese, individuate nell’allegato 2 (Tabella in fondo all’articolo) e le attività con Codice Ateco 79.1, 79.11, 79.12 con sede operativa in aree ad altro rischio (rosse).
Quali immobili	Immobili adibiti ad uso commerciale
Ammontare del credito	60% per locazioni leasing e Concessioni 30% per contratti di servizi ed affitto d’azienda Relativi alle mensilità di ottobre, novembre e dicembre 2020.

Requisiti Reddituali del Decreto ristori

• Eliminato il Vincolo dei ricavi e compensi inferiore ad euro 5 milioni nel 2019 per tutte le attività in questione;
• Diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

Ricapitolando

Se tutte le condizioni di cui sopra sono soddisfatte, l’impresa ha diritto ad un credito d’imposta del 60% sul canone di locazione di marzo 2020.

Per coloro che soddisfano i requisiti del credito per negozi e botteghe, è preclusa, per il solo mese di marzo, la possibilità di richiedere anche quello previsto dal Decreto “Rilancio”, poiché Il presente credito non è cumulabile, in relazione alle medesime spese sostenute.

Potranno però farlo, verificati i requisiti reddituali, per i mesi di aprile, maggio e giugno.

Se tutte le condizioni di cui sopra sono soddisfatte, si procede alla verifica del rapporto contrattuale per la determinazione dell’ammontare del credito.

Lo stesso decreto Rilancio, ai sensi del comma 6 dell’articolo 28 e dell’articolo 122, comma 2, lettera b) definisce le modalità d’utilizzo del credito, ovvero:

• in compensazione, ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241;
• in dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa.
• può essere ceduto:
  • al locatore o al concedente
  • ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito.

I principali chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate dal canto suo, ha avuto un bel da fare per chiarire le perplessità segnalate dagli addetti ai lavori, a causa delle evidenti lacune dei testi, definiti pressapochistici.

I principali chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate:

• Utilizzo del credito in compensazione
• Versamento del canone
• Cessione del credito al locatore
• Calcolo del calo di fatturato
• Credito negozi e botteghe, tipologia contrattuale
• Credito negozi e botteghe, pluralità di immobili

Utilizzo del credito in compensazione

Con le risoluzioni 13/E e 32/E l’Agenzia delle Entrate ha istituito i codici
tributo per l’utilizzo in compensazione dei crediti d’imposta:

• 6914 – Credito d’imposta per negozi e botteghe
• 6920– Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda

Versamento del canone

Attraverso la circolare 8/E del 03/04/2020 l’Agenzia delle Entrate chiarisce
che la fruizione del credito d’imposta è subordinato al pagamento del canone, ovvero che il credito è riconosciuto al momento del pagamento del canone relativo alle mensilità oggetto del credito.

Cessione del credito al locatore

Nel caso della cessione del credito al locatore la circolare 14/E del
06/06/2020 stabilisce che è possibile utilizzare tale credito a titolo di pagamento del canone, perciò il conduttore ottiene uno sconto corrispondente al credito di imposta e versa, al locatore, il canone decurtato del credito trasferito a quest’ultimo.

Calcolo del calo di fatturato

La circolare 9/E del 13/04/2020, indica che il calcolo del fatturato per la fruizione del credito va eseguito prendendo a riferimento le operazioni eseguite nei mesi di marzo ed aprile e fatturate o certificate, e che, conseguentemente, hanno partecipato alla liquidazione periodica del mese di marzo 2019 (rispetto a marzo 2020) e del mese di aprile 2019 (rispetto ad aprile 2020), cui vanno sommati i corrispettivi relativi alle operazioni effettuate in detti mesi non rilevanti ai fini I A. La data da prendere a riferimento e quella di effettuazione dell operazione che, per le fatture immediate e i corrispettivi, e rispettivamente la data della fattura (nel caso di fattura elettronica il campo 2.1.1.3 Data ) e la data del corrispettivo giornaliero, mentre per la fattura differita e la data dei DDT o dei documenti equipollenti richiamati in fattura (nel caso di fattura elettronica il campo 2.1.8.2 ).Ad esempio, nel calcolo dell’ammontare del fatturato del mese di marzo 2020 e 2019, rilevante per il controllo del requisito della riduzione, andranno escluse le fatture differite emesse nei citati mesi (entro il giorno 15) relative ad operazioni effettuate nel corso dei mesi di febbraio 2020 e 2019, mentre andranno incluse le fatture differite di marzo 2020 e 2019 emesse entro il 15 aprile 2020 e 2019. L’Agenzia delle Entrate ha risposto positivamente all’interpello n. 318 del 07/09/2020, relativamente alla possibilità di fruire del credito negozi e botteghe per un contratto di concessione, poiché tale contratto ha la medesima funzione economica del contratto di locazione tipico.

Credito negozi e botteghe, tipologia contrattuale

Un altro interpello (risolto) molto interessante è il n.321 dell’08/09/2020,
dove la società istante conduce in locazione in un unico contratto una pluralità di immobili appartenenti a diverse categorie catastali, di cui due di questi sono della categoria catastale C/1. L’Agenzia risponde che il credito negozi e botteghe è riconosciuto, per i soli immobili di categoria C/1 e la parte di canone riferibile ai due immobili verrà calcolata in proporzione alla rendita catastale ottenuta dalla somma delle rendite catastali degli immobili oggetto del contratto, in relazione al canone versato.

Credito negozi e botteghe, pluralità di immobili

Un altro interpello (risolto) molto interessante è il n.321 dell’08/09/2020,
dove la società istante conduce in locazione in un unico contratto una pluralità di immobili appartenenti a diverse categorie catastali, di cui due di questi sono della categoria catastale C/1. L’Agenzia risponde che il credito negozi e botteghe è riconosciuto, per i soli immobili di categoria C/1 e la parte di canone riferibile ai due immobili verrà calcolata in proporzione alla rendita catastale ottenuta dalla somma delle rendite catastali degli immobili oggetto del contratto, in relazione al canone versato.

Credito d’imposta per il settore turistico

Le strutture alberghiere e agrituristiche possono usufruire del credito d’imposta, indifferentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel precedente esercizio (art. 28 del decreto-legge n. 34/2020, comma 3).
Il credito si applica dalla mensilità di marzo fino al 31 dicembre 2020 nella misura del:

• 60% per contratti di locazione, leasing o concessione di immobili ad uso non abitativo
• 50% per contratti di affitto d’azienda
• 30% per contratti di servizi a prestazioni complesse

La legge 126 del 13 ottobre 2020, che converte il “Decreto Agosto”, specifica che le strutture turistico-ricettive con due contratti distinti – locazione ed affitto d’azienda – usufruiscono del credito di imposta su entrambi.

I soggetti beneficiari del credito di imposta sono coloro che svolgono le
attività appartenenti alla voce ATECO sezione 55, tra cui:

• Alberghi e strutture simili (es. resort, motel e pensioni);
• Alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni (es. bnb, residence e alloggi connessi ad aziende agricole)

Rientrano tra questi le imprese che svolgono attività alberghiera o
agrituristica solo stagionale.
I soggetti che esercitano attività alberghiera/turistica non abitualmente
sono invece esclusi dall’ambito applicativo.
Anche le guide e gli accompagnatori turistici sono esenti dal vincolo del calo
di fatturato per accedere al beneficio.

Periodi di applicazione – Settore Turistico

Strutture alberghiere	da marzo a dicembre 2020
Strutture alberghiere solo stagionali	da aprile a dicembre 2020
Strutture termali	da aprile a dicembre 2020

È stata disposta, con l’articolo 95 del “Decreto Cura Italia”, la sospensione del versamento dei canoni di locazione e concessori per:

• Federazioni Sportive Nazionali
• Enti di promozione sportiva
• Società Sportive (sia professionistiche che dilettantistiche)
• Associazioni Sportive (sia professionistiche che dilettantistiche)

Le condizioni sono le seguenti:

La sospensione è operativa dalla data di entrata in vigore del decreto
appena citato, ovvero dal 17/03/2020, e durerà – ai sensi dell’articolo 216 del
“Decreto Rilancio” – fino al 30/09/2020.
Il versamento dei canoni sospesi potrà essere effettuato in:

• unica soluzione il 30/09/2020;
• dilazione di massimo 3 rate mensili di uguale importo, a partire dal mese di settembre.

Esempio:
Il canone mensile dell’immobile concesso all’associazione sportiva Y è pari a 45.000 €. L’associazione Y non ha versato il proprio canone nel periodo che va da marzo ad agosto (5 mensilità):
45.000 € * 5 mensilità = 225.000 €
L’associazione Y può optare per:
pagamento in soluzione unica al 30/09/2020
pagamento dilazionato: 225.000 € : 3 rate = 75.000 € / rata
Nel secondo caso, il prospetto dei pagamenti sarà:

Mensilità	Canone mensile	Rata mensile	Totale
Settembre 2020	45.000 €	75.000 €	120.000 €
Ottobre 2020	45.000 €	75.000 €	120.000 €
Novembre 2020	45.000 €	75.000 €	120.000 €

Sempre l’articolo 216 prevede la possibilità – per il concessionario di un
impianto sportivo pubblico – di richiedere una revisione dei rapporti concessori in essere, con l’obiettivo di permettere un graduale recupero dei proventi non incassati per effetto delle misure di prevenzione Covid-19. A tal fine, è possibile anche concordare una proroga del rapporto (non superiore a 3 anni).
Per i canoni di locazione di palestre, piscine e altri impianti sportivi è
prevista una riduzione del 50% dell’importo pattuito sul contratto, con
riferimento alle mensilità di marzo, aprile, maggio e luglio.

Sospensione delle procedure di rilascio degli immobili

Nel mare di sospensioni contenute nei decreti trattati, ai sensi del comma 6,
articolo 103, del Decreto Cura Italia prima e ai sensi dell’art. 17-bis del Decreto Rilancio poi, vi è l’interruzione dei provvedimenti esecutivi di rilascio degli immobili fino al 31 dicembre 2020.
Il rilascio dell’immobile avviene a seguito di una semplice intimazione del
locatore o con provvedimento del giudice, andiamo a vedere le principali
casistiche:
Rilascio dell’immobile a seguito di semplice intimazione da parte del
locatore e conseguente accondiscendenza del conduttore:

• Alla scadenza naturale del contratto come ad esempio per in contratti transitori che prevedono una durata definita senza possibilità di proroga.
• Risoluzione anticipata per gravi motivi da parte del conduttore ai sensi dell’art.3 c.6 legge 431/1998 per i contratti abitativi e ai sensi dell’art. 27 legge 391/1978 per i contratti commerciali.
• Diniego di rinnovazione da parte del locatore esclusivamente nelle casistiche indentificate dall’ art.3 c.1 della legge 431/1998 per gli abitativi e ai sensi dell’art. 29 legge 392/1978 per i commerciali.
• Risoluzione consensuale, attraverso l’apposizione di una clausola ad hoc nel contratto di locazione.

Rilascio dell’immobile a seguito di provvedimento da parte del giudice:

• Procedimento di licenza per finita locazione ai sensi dell’art 657 c.p.c, ovvero se il locatore ha ragione di temere che nei casi sopra citati di risoluzione contrattuale, la controparte non rilascerà spontaneamente l’immobile, può procedere prima della scadenza del contratto, richiedendo al giudice una sorta di “convalida anticipata di sfratto” che pero avrà effetto a partire dal giorno seguente alla scadenza del contratto, nel caso in cui il conduttore non avesse lasciato l’immobile.
• Sfratto per morosità, ovvero a seguito del mancato pagamento del canone od oneri accessori. Per gli immobili ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 5 legge 392/1978 nella misura di una mensilità, se si tratta del canone o nel caso degli oneri accessori l’equivalente dell’importo di due mensilità. Mentre per le locazioni commerciali trova applicazione l’art. 1455 c.c. il cui principio di morosità “di non scarsa importanza” rimanda alla discrezione del giudice in sede di giudizio.
• Sfratto per inadempimento del conduttore o locatore, ovvero se non vengono rispettati i termini del contratto da una delle parti.

Allegato 1 del Decreto “Ristori”

Codice ATECO	Descrizione Attività
493210	Trasporto con taxi
493220	Trasporto mediante noleggio di autovetture da rimessa con conducente
493901	Gestioni di funicolari, ski-lift e seggiovie se non facenti parte dei sistemi di transito urbano o sub-urbano
522190	Altre attività connesse ai trasporti terrestri NCA
551000	Alberghi
552010	Villaggi Turistici
552020	Ostelli della gioventù
552030	Rifugi di montagna
552040	Colonie marine e montane
552051	Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence
552052	Attività di alloggio connesse alle aziende agricole
553000	Aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte
559020	Alloggi per studenti e lavoratori con servizi accessori di tipo alberghiero
561011	Ristorazione con somministrazione
561012	Attività di ristorazione connesse alle aziende agricole
561030	Gelaterie e pasticcerie
561041	Gelaterie e pasticcerie ambulanti
561042	Ristorazione ambulante
561050	Ristorazione su treni e navi
562100	Catering per eventi, banqueting
563000	Bar e altri esercizi simili senza cucina
591300	Attività di distribuzione cinematografica, di video e di programmi televisivi
591400	Attività di proiezione cinematografica
749094	Agenzie ed agenti o procuratori per lo spettacolo e lo sport
773994	Noleggio di strutture ed attrezzature per manifestazioni e spettacoli: impianti luce ed audio senza operatore, palchi, stand ed addobbi luminosi
799011	Servizi di biglietteria per eventi teatrali, sportivi ed altri eventi ricreativi e d’intrattenimento
799019	Altri servizi di prenotazione e altre attività di assistenza turistica non svolte dalle agenzie di viaggio nca
799020	Attività delle guide e degli accompagnatori turistici
823000	Organizzazione di convegni e fiere
855209	Altra formazione culturale
900101	Attività nel campo della recitazione
900109	Altre rappresentazioni artistiche
900201	Noleggio con operatore di strutture ed attrezzature per manifestazioni e spettacoli
900209	Altre attività di supporto alle rappresentazioni artistiche
900309	Altre creazioni artistiche e letterarie
900400	Gestione di teatri, sale da concerto e altre strutture artistiche
920009	Altre attività connesse con le lotterie e le scommesse (comprende le sale bingo)
931110	Gestione di stadi
931120	Gestione di piscine
931130	Gestione di impianti sportivi polivalenti
931190	Gestione di altri impianti sportivi nca
931200	Attività di club sportivi
931300	Gestione di palestre
931920	Enti e organizzazioni sportive, promozione di eventi sportivi
931999	Altre attività sportive nca
932100	Parchi di divertimento e parchi tematici
932910	Discoteche, sale da ballo night-club e simili
932930	Sale giochi e biliardi
932990	Altre attività di intrattenimento e di divertimento nca
949920	Attività di organizzazioni che perseguono fini culturali, ricreativi e la coltivazione di hobby
949990	Attività di altre organizzazioni associative nca
960410	Servizi di centri per il benessere fisico (esclusi gli stabilimenti termali)
960420	Stabilimenti termali
960905	Organizzazione di feste e cerimonie
493909	Altre attività di trasporti terrestri di passeggeri nca
503000	Trasporto passeggeri per vie d’acqua interne
619020	Posto telefonico pubblico ed Internet Point
742011	Attività di fotoreporter
742019	Altre attività di riprese fotografiche
855100	Corsi sportivi e ricreativi
855201	Corsi di danza
920002	Gestione di apparecchi che consentono vincite in denaro funzionanti a moneta o a gettone
960110	Attività delle lavanderie industriali
477835	Commercio al dettaglio di bomboniere
522130	Gestione di stazioni per autobus
931992	Attività delle guide alpine
743000	Traduzione e interpretariato
561020	Ristorazione senza somministrazione con preparazione di cibi d’asporto
910100	Attività di biblioteche
910200	Attività di musei
910300	Gestione di luoghi e monumenti storici e attrazioni simili
910400	Attività degli orti botanici, dei giardini zoologici e delle riserve naturali
205102	Fabbricazione di articoli esplosivi