Tutte le Scadenze dei Contratti d’ Affitto (e le sanzioni in caso di ritardo!)

Scadenze fiscali e contrattuali dei Contratti di Locazione

Ogni volta che si accende un contratto di locazione viene generato un calendario delle scadenze che, per comodità, abbiamo deciso di dividere in scadenze fiscali e scadenze contrattuali.

Le scadenze fiscali sono relative agli adempimenti che le parti in solido, devono attuare nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, mentre le scadenze contrattuali sono rappresentate dagli obblighi di comunicazione tra le parti e soggetti terzi, regolate dal nostro ordinamento e dal contratto stesso, che talvolta danno luogo a scadenze fiscali.

Scadenze Fiscali dei Contratti di Locazione

Le scadenze fiscali si concretizzano con la presentazione del modello RLI ed eventuali versamenti con F24 elide, a distinguere questo tipo di adempimenti è (quando possibile), la scelta del regime di tassazione.

Dopo aver stipulato il contratto di locazione ed aver valutato il regime di tassazione più conveniente (ti consigliamo l’approfondimento per valutare requisiti e convenienza della cedolare secca cliccando sul seguente link https://www.contratto.cloud/convenienza-cedolare-secca/ ), è il momento di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

La scadenza per la registrazione è di 30 giorni dalla data di stipula del contratto di locazione o decorrenza se anteriore.

Esempio 1

Data di stipula contratto: 15/09/2020

Data di decorrenza: 01/10/2020

Data di scadenza per la registrazione: 31/10/2020

Prima Registrazione ed annualità successive in regime ordinario

Il locatore che opta per il regime ordinario, dovrà versare anche le imposte di registro e bollo entro la scadenza per la registrazione, ovvero 30 giorni.

L’imposta di registro, per i contratti pluriennali può essere versata:

• In un’unica soluzione per l’intera durata del contratto.
• Annualmente.

Riprendiamo l’Esempio 1 ed aggiungiamo altri dati

Tipologia Contrattuale: Contratto di locazione abitativo libero

Durata: 4 anni ed eventuale proroga di 4

In base alla scelta operata verrà configurato il calendario delle scadenze:

Calendario: Versamento imposte di registro in unica soluzione
Adempimento	Scadenza
Versamento imposte di Registro e Bollo	31/10/2020
Registrazione Contratto (RLI)
Versamento Imposte di Registro	31/10/2024
Registrazione Proroga o Risoluzione (RLI)

Calendario: Versamento imposte di registro annualmente
Adempimento	Scadenza
Versamento imposte di Registro e Bollo	31/10/2020
Registrazione Contratto (RLI)
Versamento Imposte di registro anno 2021	31/10/2021
Versamento Imposte di registro anno 2022	31/10/2022
Versamento Imposte di registro anno 2023	31/10/2023
Versamento Imposte di registro	31/10/2024
Registrazione Proroga o Risoluzione (RLI)

Proroga ed annualità successive in regime ordinario

Se al termine del primo periodo contrattuale, non viene comunicato alcunché da parte del locatore o conduttore, il contratto viene prorogato in automatico con tacito assenso; ciò non toglie, in questo caso, la necessaria presentazione del modello RLI ed il pagamento delle imposte di registro.

Come per la prima registrazione, anche in fase di proroga è possibile optare per il versamento in un’unica soluzione o annualmente, quindi si andranno a delineare due calendari analoghi a quelli sopra.

Prima Registrazione ed annualità successive in regime di cedolare secca

Il locatore che opta per la cedolare secca in sede di registrazione, non dovendo versare alcuna imposta di registro e di bollo, avrà il solo obbligo di presentazione del modello RLI entro i canonici 30 giorni. Perciò il calendario delle scadenze si ridurrà ad un unico adempimento, ovvero la registrazione.

Calendario: Prima registrazione ed opzione per la cedolare secca
Adempimento	Scadenza
Versamento imposte di Registro e Bollo	31/10/2020
Registrazione Contratto (RLI)
Versamento Imposte di Registro	31/10/2024
Tacito assenso proroga automatica (RLI)

Proroga ed annualità successive in regime di cedolare secca

Con l’articolo 3 bis del Decreto Crescita, convertito in legge il 27 giugno 2019, viene abrogata la sanzione prevista per la mancata registrazione della proroga, di conseguenza in mancanza di altra comunicazione il contratto viene prorogato automaticamente, come nel caso del nostro esempio, per altri quattro anni.

Scadenze contrattuali

Le scadenze contrattuali, variano in base alla tipologia contrattuale, al regime scelto ed alla tipologia di soggetti del contratto, possiamo suddividerle in:

• Comunicazioni verso terzi.
• Comunicazioni tra le parti che danno luogo a scadenze fiscali.

Comunicazioni verso terzi

Comunicazione dati anagrafici del conduttore all’amministratore di condominio.	Se l’immobile oggetto del contratto si trova in un condominio, è necessario che il locatore entro 60 giorni dalla registrazione, in ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe tributaria, comunichi all’amministratore di condominio l’avvenuta cessione di fabbricato.
Comunicazione dati anagrafici conduttore alla questura.	Se il conduttore è una persona fisica con nazionalità Extra-Ue, è obbligo del locatore comunicare alla questura, entro 48 ore dalla decorrenza del contratto, i dati del conduttore.

Comunicazioni tra le parti che danno luogo a scadenze fiscali

Risoluzione anticipata da parte del conduttore.	Il conduttore per “gravi motivi” ha sempre la possibilità di recedere anticipatamente il contratto di locazione inviando una raccomandata o Pec almeno 6 mesi prima della data di rilascio dell’immobile; ne deriva che entro 30 giorni dalla data di decorrenza della risoluzione sarà necessario registrarla presso l’Agenzia delle Entrate presentando il solito modello RLI.
Risoluzione anticipata da parte del locatore.	Per il locatore invece, non vi è la stessa libertà del conduttore, ovvero può risolvere anticipatamente il contratto di locazione esclusivamente in prossimità della scadenza contrattuale, ovvero può esercitare il diniego di proroga, mandando una raccomandata o Pec entro 6 mesi dalla data di scadenza del contratto.

Per comprendere meglio le differenze tra le due operazioni riprendiamo i dati del nostro esempio poniamo che il conduttore invia la raccomandata di risoluzione il giorno 01/01/2021.

Calendario: Risoluzione Conduttore
Raccomandata entro	Data di risoluzione	Registrazione Risoluzione
01/01/2021	01/06/2021	01/07/2021

In questo caso, per il locatore poniamo che alla data di scadenza del contratto, ovvero il 01/10/2024 egli non voglia prorogare il contratto.

Calendario: Risoluzione Locatore
Raccomandata entro	Data di Risoluzione	Registrazione Risoluzione
01/04/2024	01/10/2024	31/10/2024

Cessione	Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. In questo caso è sempre dovuto il pagamento dell’imposta di registro fissa (euro 67,00) e la registrazione dell’adempimento entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
Subentro	Se la cessione del contratto avviene ex lege,  prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti.Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
Rinegoziazione canone di locazione	Qualora le parti dispongano esclusivamente una riduzione o aumento del canone di locazione, si conferma che per la registrazione dell’atto il termine è di 20 giorni dal verificarsi di tale modifica.

E in caso di ritardo? Multe! Ovvero… il Regime Sanzionatorio

Omessa Registrazione

Nel caso in cui il contratto non venga registrato, le sanzioni si commisurano al periodo tra l’effettiva decorrenza del contratto e l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate che quindi non può avvenire in tempi brevi.

Virtualmente fino a 30 giorni dalla di scadenza per la registrazione, la sanzione sarà dal 60% al 120% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di euro 200,00;

Decorsi i 30 giorni la sanzione si attesta dal 120% al 240% in base alla gravità dell’omissione.

Occorre precisare che in caso di opzione per la cedolare secca, la sanzione dev’essere calcolata sul corrispettivo pattuito dovuto per l’intera durata del contratto.

Omissione Adempimenti successivi

Le sanzioni si attenuano nel caso di omissione di adempimenti successivi,  si attestano al 15% dell’imposta dovuta nei primi 90 giorni dalla scadenza della registrazione dell’adempimento ed una volta oltrepassati i 90 giorni aumenta al 30%.

Omissione della comunicazione alla questura (quando obbligatoria)

La mancata consegna della comunicazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa corrispondente ad un’ammenda che va da un importo minimo di euro 103,00 a un massimo di euro 1.549,00.

Il trasgressore, entro 60 giorni dalla notifica, può effettuare il pagamento in misura ridotta di euro 206 (doppio del minimo) alla tesoreria comunale. Se non si avvale di questa facoltà, l’organo accertatore (Polizia di Stato, Carabinieri, Guardia di Finanza, Polizia Municipale) invia il rapporto al sindaco che infligge la sanzione dovuta.

Interessi di mora

Anche gli interessi di mora si calcolano sull’imposta dovuta e sono pari al tasso d’ interesse legale in vigore, calcolato sul numero di giorni del ritardo.

Ravvedimento Operoso

Come per la maggior parte dei tributi è (anche in questo caso) possibile far ricorso all’istituto del ravvedimento operoso per sanare il ritardo nel versamento o presentazione dell’adempimento, godendo di una riduzione sulle sanzioni dovute.

Tardiva registrazione del contratto di locazione

Periodo del ritardo	Importo
Entro 30 giorni	6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso).
Entro 90 giorni	12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)
Entro 1 anno	15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)
Entro 2 anni	17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)
Oltre 2 anni	20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)

Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni)

Periodo del ritardo	Importo
Entro 14 giorni	0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi + imposta dovuta)
Entro 30 giorni	1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi + imposta dovuta)
Entro 90 giorni	1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi + imposta dovuta)
Entro 1 anno	3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi + imposta dovuta)
Entro 2 anni	4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi + imposta dovuta)
Oltre 2 anni	5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi + imposta dovuta)

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Come abbiamo potuto notare, la composizione del calendario delle scadenze è un operazione complessa e variabile, come lo è il calcolo delle sanzioni ed interessi nel caso dei ritardi.

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